随着时代发展，商业配套设施作为小区重要组成部分，成为了稀松平常的存在。通常而言，虽然其产权有其明确归属，但在物业管理上基本和住宅小区融为一体。面对小区公共事务，其作为业主同样拥有投票权。不过在上海，有这么一个特殊的小区——利星国际广场，因为商业物业的面积超过2万平方米，占到小区总面积31.7%。任何公共事务上，商业物业似乎拥有了压倒性的先天优势。
去年11月，小区召开业主大会，就小区《议事规则》等三项文本的修改、正荣物业公司是否续聘的问题进行表决。总计482票，回收了384张选票，满足三分之二的业主参与表决。正当多数业主等待开箱计票之际，小区最大面积业主（商业物业的所有者）“上海利国房地产有限公司”（以下简称“利国”）发出一则告知函——表明：我司不参加本次业主大会的投票表决，我司已做出反馈意见，任何人或组织不能将之视为参与表决，无论是赞成、反对或者弃权！
原本，这只能视作大业主的单方表态，结果如何，可以根据业主大会的表决结果来。但令众人跌破眼镜的是，业主大会的唱票现场，华阳街道办事处的一名工作人员现场监票，并对唱票结果提出异议后签下了自己的名字，主要的异议点就在于面积的认定是否满足表决基础。
这，究竟是怎样一出一波三折的剧情？
一、理由一二三，就是“不参加表决”
告知函中，“利国”阐述了不参加表决的三点原因。
其一，本次业主大会会议召开程序不合法。
2019年两名业委会委员辞职，两名新业委会委员以业主推荐及业委会讨论审核的方式，当选了新业委会委员。“利国”认为，这样的未经业主大会表决的方式，显然有违相关规定。2021年，又有两名委员辞职，通过业主大会增补两名委员，“利国”认为，会议未统计表决专有部分面积的比例，应属无效表决。
从客观而言，2019年的增补方式存在明显瑕疵，从当时的一名新选委员处，笔者了解到，当时也是在街道、居委等相关部门的指导下，有此行为，所以之后顺利地拿到了备案证。同样，2021年的业主大会表决结果公布后，也顺利地拿到了备案证。
“我现在从事业委会工作，才知道当时的程序有瑕疵，但对于当时急就章的我来说，确实不清楚，加上又是在街道、居委工作人员的指导下进行。不过一件事归一件事，你觉得我不是合法程序选出来的，可以另行打官司，这并不是你发告知函的理由。”
其二，相关议题存在不合法、不清晰的情形。
新三规文件对小区管理模式做出了颠覆性修改，但是在形成议案前，对于我司表达的书面意见，业主委员并为给与任何书面答复。其次，新三规文件对利星国际广场的专有面积统计存在错误，将导致结果不准确。
其三，统计表决结果的方式不明确。
《民法典》新增“参与表决”的条件，且对表决基数做了新的规定，但对于未主动参与投票的业主，是否还使用《议事规则》的“从众原则”？
“有点啼笑皆非。”小区业委会主任吴迪笔者表示，“利国”的理由种种，核心线头其实就在于小区的“管理模式”——一区两制。
原来，2007年交房以来，虽然先后于2014、2015年启动业委会筹备工作，但最终都胎死腹中，整整十年，小区在没有业委会的情况下运转，维修基金等大事也无法完成存取。
固然，客观原因种种，姑且暂且按下不表，其中一个关键的因素就是大业主和小业主之间的诉求无法求得公约数。大业主指的是商业物业业主也即开发商“利国”，小业主指的是住宅物业业主——435户为住宅业主，47个产权证均为开发商持有，覆盖21228平方米，占小区总面积的31.7%。这样的面积优势，让大业主在公共事务的表决上显得格外重要。
开发商代表认为，商业物业是为公众提供商品、服务、设施和场地的场所，具有经营性、公众性和服务性的特点，对物业管理的内容比住宅物业更加丰富、复杂，尤其是对公共区域道路设施维保效率的要求也远高于住宅物业。简而言之，开发商的诉求是高收费以享受高品质服务，但无法与大多数住宅物业业主们的需求相匹配。
谁都无法说服对方，僵局就此形成。
二、看似好开端，却滋生隐患
没有业委会，小区诸多事务就无法运转。物业早就过了前期物业合同期，但也在超期服
役中；偌大一笔维修基金因为没有业委会，也无法从维修基金办公室转至专门账户，利息只能以活期计算；几近十年，小区的日常维保开始出现要动用维修基金的状况，但没有业委会，根本无法支取，一些维保企业不肯再先维修后结款……小区居民不断向所属居委会、街道反应。
就是在这样的背景下，华阳街道站出来了。
2016年6月，华阳街道邀请房办、律师、上海市嘉定好管家业主服务中心等专业力量，再度启动组建程序，反复研究，尝试在法律法规框架下，围绕“三个文件”这个小区自治文本做做文章。最终，经过多次的五方会议（街道代表、房管所代表、开放商代表、业主代表及好管家业主服务中心），筹备组为小区度身制定出一套“特殊方案”。按照物业的使用性质，将住宅物业与商业物业分成不同的自治管理区域。
这也即业主口中的“一区两制”。
本来，成立业委会是件好事，很多事情都有了具体的经办人。这艰难的业委会成立经验，还被《长宁时报》当作一种创新之举给报道了出来。
但直到几年后，不少业主才发现，这种“一区两制”的存在对住宅业主是极为不利的。按理来说，小区配套的地下车库有82个车位是供住宅业主租赁使用的，但因为物业管理的分开，“利国”实际长期使用这82个车位，导致住宅业主的车辆只能停在路面，而路面的规划停车位远远不足，导致小区一位难求、矛盾频出。小区商业体门口的广场，也应是业主共有，但却被商铺按上了隔离桩，画线专用，小区业主根本无法使用。
另外，住宅物业费相对商业物业费低廉，小区体量也不大，在正荣物业进驻小区之后，无法获得正向的发展，导致了住宅物业管理水平每况愈下——安防设施几近瘫痪、保安人员严重不足、保洁形同虚设，而最让业主忧心的则是电梯安全的问题。在负责维保的讯达垫资维修了10号楼的电梯后，对方再也不愿意对出现故障的11号楼电梯进行垫资维修。
因此，业主们在换物业这件事情上达成了强烈的共识。这从业主自主提升物业费的幅度中可见一二，目前，小区的物业费为2.05元/㎡，但在新的物业选聘方案中，这一标准为3.53元/㎡，几乎70%的涨幅，不难看出住宅物业选择一个好物业公司的决心。
三、选个好物业，怎就这么难？
在业主方女士看来，小区曾经也是高标准的配置。没错，利星国际广场地理位置优越，出门就能上延安路高架，周边各类生活设施便利，门口的奔驰4S店也间接证明了小区当初的高大上。
但一个小区要维持交房时的“完美”模样，一个给力的物业公司必不可少。但由于“一区两制”的存在，同时在公共事务上，大业主其独特的面积优势，让住宅业主的换物业希望很可能落空。
吴迪向笔者表示，大业主的票数即便不算，也能符合过三分之二的基础。但“面积”上，大业主却拥有独特的优势。如今，他们的业主大会表决结果已出，但街道却出面喊停，认为统计结果有异议。
这一喊停，所有进程都无法推进下去。而与正荣的物业合同即将在2月底到期，小区住宅业主的未来究竟在哪里？
“如何才能没异议？街道可以事前指导，比如和大业主坐下来沟通，我们都是可以接受的，而不是在我们辛辛苦苦地筹备业主大会，完成了三分之二的回票之后，告知我们的结果有异议。”业委会委员黄少捷如此表示。
《民法典》的正式实施，物权编中规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。对于普通小区来说，人数超过三分之二，一般情况下面积也能超过三分之二。
但利星国际广场的特殊之处在于，住宅业主一旦无法达成绝对统一，大业主就很容易以“面积”为由否定业主大会的表决事项。尤其利星国际广场内还居住着不少开发商的关系人员，这一次的业主大会投票，就有15名住宅业主也未参与表决，并且其表达“不参与”的方式是由“利国”发出书面告知的。
一个小区，两个物业，住宅物业的事务决定权却不掌握在自己手中，不能不说这事挺滑稽。
其实，问题的症结就在于“参与表决”的认定上。“利国”的告知函从侧面证明，其收到了表决票，但其只是强调不参加投票表决。
那“参与表决”究竟该如何理解？事实上，《中华人民共和国民法典释义》第528页明确解释了为什么把“参加”改成“参与”：民法典各分编草案征求意见过程中，有的意见提出，“参加表决”比较正式，实践中，业主可以通过多种形式参与表决，如问卷等，不一定通过出席会议参加表决的形式，建议将“参加表决”修改为“参与表决”。
业主大会征询的核心是尊重并如实反映业主的真实意愿，法规“三分之二”的要求核心是增加业主对小区事项的参与度，两者其实并不冲突。如果小区议事规则里有对“参与表决”的认定，也有对“规定时间内没有反馈的表决票”的认定条款，就应当尊重业主的选择，防止“三分之二”条款被过度使用。
事实上，2009年建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条也有这样的指引：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
在利星国际广场的议事规则第十条，明确“已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为统一已表决过总人数半数业主中多数票的意见”。
“不知道上海有没有和我们相同境遇的小区，我们也想借鉴一下对方的成功经验。接下来，我们也将谋求专业的法律援助，来破解小区目前的困局。”
