近日,从行业政策层面到资金支撑政策方面利好频出,刺激地产债股齐迎大涨。
笔者认为,目前地产板块虽有复苏回企迹象,但整体上仍处于筑底阶段,后市还得看行业需求支撑的可持续性,以及融资政策落地情况。“三支箭”正在持续加力,给予市场较大信心。在当前背景下,符合行业大趋势、基本面良好,项目储备优秀、经营稳健的低估值标的,具备较大的估值修复空间。
从行业趋势来看,在“房住不炒”的主基调下,大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“产业+地段”优质的板块、改善型住房将率先回暖。其中“城中村”改善、保障房则是重要增量市场。具体到A股市场,随着城中村改造项目的推进,具备城市更新能力的地产企业将充分受益。其中,头批获得定增“路条”地产企业—福星股份(000926)值得关注。
区域“旧改”排头兵
福星股份成立于1993年,并于1999年深交所上市,是最早参与武汉“城中村”改造的企业之一。经过二十多年的快速发展,现已成为湖北省城市更新改造龙头企业,连续十八次荣获“中国房地产百强企业”称号。
目前,福星股份储备项目主要在武汉核心区位,附近教育资源优势明显,截至2023年6月末,公司土储面积约290万方,武汉区域占比约7成。通过10多年的拆迁积累,公司已排除制约开发节点的重要因素,通过借助政府形成合力,保障了公司开发计划节点,主要开发项目即将进入全面开发阶段。
目前主要开发项目福星华府·琛境项目计容面积约17万方,今年8月,首开一栋楼热销124套,折前销售总额超3.35亿元,去化率达七成,远高于武汉市平均去化水平,该项目正持续加推热销中;在武汉市全面取消限购政策利好下,星誉国际前期在售项目已进入尾盘销售;红桥城(后湖置业)总建筑面积约64万方,已进入前期开工准备阶段,预计明年开始预售,能保障公司未来持续经营。
未来,公司仍将持续关注人口净流入区域,侧重考察中心城区、东湖高新区、长江新城等区域,并积极跟踪武汉市“城中村”改造新政策,将以“城中村”改造项目或收、并购高性价比项目作为新增土地储备的主要方向。
定增投向优质棚改项目
11月20日,福星股份更新其定增公告,拟募资最高2.74亿股,预计募资不超13.4亿元,全部用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项以及补充流动资金项目。
公告显示,募投项目都是武汉市城中村改造项目,符合“保交楼”政策支持,处于武汉政务区和武汉金融街这两大政治经济中心的交汇处,地段优势明显,义务教育资源丰富,同时,兼顾汉口中心城区成熟的生活配套及便捷的交通设施,项目效益前景可期。
目前,红桥城K6住宅项目可售面积约3.72万方,目前已预售86%,预计2023年12月底项目竣工备案;红桥城K15项目可售面积约12.7万方,1-3号楼已竣备并交付,4-5号楼已进入尾盘销售,预计2024年12月底项目竣工备案,募投项目开发进展顺利。
据定增募集说明书,红桥城 K6 住宅项目预计销售净利率 10.63%,红桥城K15 项目预计销售净利率13.48%,具备良好的经济效益。
【布局“碳中和” 未来可期】
在房地产市场整体下行趋势下,福星股份在坚持稳健经营的同时,积极布局“双碳”行业,成立福星宝碳子公司。早期预计主要以低碳指标开发(分布式光伏、甲烷利用、森林碳汇等)和碳基金业务为主要方向。 目前,福星股份新的发展格局逐步形成,公司将发挥自身优势,在政策导入、与地方政府合作、顶层设计、投融资平台、产业导入、资源对接等方面提供强有力支持,构建“城市更新”与“碳中和”双轮驱动新格局已成为公司的新战略方向。
【业绩稳健 估值极低】
2023年福星股份前三季度公司归母净利润8077万,同比增长33.44%。此外,公司货币资金超过23亿元,净资产超120亿元,总资产370.29亿元。目前市值仅40亿元,最新市净率仅为0.37倍,属于严重被低估,具有较强的安全边际,估值优势十分显著。
